Comprar Inmueble en EE.UU. como Extranjero: FIRPTA, ITIN y Financiamiento

Comprar un inmueble en Estados Unidos como inversor extranjero es juridicamente posible incluso sin visa, green card ni ciudadania. El mercado inmobiliario estadounidense es uno de los pocos en el mundo desarrollado que no impone restricciones federales a la propiedad extranjera. Lo que la mayoria de los compradores descubre demasiado tarde es que la complejidad no esta en la compra en si, sino en el marco fiscal y financiero que la rodea. Una ley federal llamada FIRPTA puede retener el 15% del valor bruto de venta en el futuro, el financiamiento para no residentes exige una entrada de entre el 20% y el 40%, y desde 2025 los prestamos de la FHA dejaron de estar disponibles para los no residentes permanentes. Conocer estas reglas antes de firmar cualquier contrato es la diferencia entre una transaccion segura y una sorpresa fiscal de cinco cifras.

Derechos legales del comprador extranjero

Ninguna ley federal estadounidense prohibe a los extranjeros comprar, registrar o mantener propiedad inmobiliaria en Estados Unidos, independientemente del estatus migratorio. Los derechos de propiedad estan firmemente establecidos en el sistema juridico estadounidense, y el registro se realiza de forma transparente en las county recorder’s offices, con acceso publico. Existen restricciones puntuales en algunos estados para propiedades agricolas de gran extension o cercanas a instalaciones militares, pero no afectan a los inmuebles residenciales ni comerciales urbanos en las zonas mas buscadas por compradores internacionales.

Es fundamental distinguir dos conceptos que frecuentemente se confunden: el derecho a comprar y el derecho a residir. Un extranjero no residente puede adquirir un apartamento en Miami sin haber entrado jamas a EE.UU. ni tener ningun tipo de visa. Sin embargo, para usar el inmueble como residencia, aunque sea temporalmente, se requiere un estatus migratorio valido. La visa B-2 de turista permite estadias de hasta 180 dias por admision, pero no autoriza la residencia permanente, y la compra de un inmueble no genera por si sola ningun derecho migratorio adicional. Comprar un bien inmueble jamas equivale a obtener una visa de residencia.

ITIN: el numero fiscal indispensable

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es emitido por el IRS para personas que no tienen SSN (Social Security Number). Para los extranjeros que compran inmuebles en EE.UU., el ITIN es practicamente indispensable por tres razones: es requerido por la mayoria de los prestamistas hipotecarios como parte del proceso de aprobacion, es necesario para declarar los ingresos por alquiler ante el IRS, y es obligatorio para procesar la retencion del FIRPTA cuando el inmueble se venda en el futuro. Sin el, el inversor queda sujeto a retenciones automaticas sobre todos los ingresos generados por el inmueble, sin derecho a deducciones.

La solicitud se realiza mediante el Formulario W-7, enviado al IRS junto con una copia certificada u original del pasaporte y documentacion de respaldo que acredite la necesidad del numero. El plazo de tramitacion es de aproximadamente 7 a 11 semanas. Algunas instituciones financieras permiten iniciar el analisis hipotecario antes de la emision del ITIN, siempre que la solicitud ya este en tramite con numero de seguimiento en mano. Otras exigen el numero antes de cualquier aprobacion. Las compras al contado pueden completarse sin ITIN, pero el numero sera indispensable en cualquier evento tributario futuro, incluido el cobro de alquileres y la eventual venta del bien.

Financiamiento para no residentes en 2026

El financiamiento hipotecario para extranjeros, conocido como Foreign National Mortgage, es ofrecido por prestamistas especializados a traves de programas Non-QM (Non-Qualified Mortgage), fuera de las directrices convencionales de Fannie Mae y Freddie Mac. Las condiciones son significativamente mas restrictivas que las aplicadas a ciudadanos o residentes permanentes, y el panorama de 2026 fue impactado por un cambio de politica relevante.

Para compradores que viven fuera de EE.UU. sin visa de larga duracion, la entrada requerida oscila entre el 20% y el 40% del valor del inmueble, segun el prestamista y la solidez de la documentacion presentada. Los titulares de green card o de visas de trabajo validas, como H-1B, L-1 y O-1, pueden acceder a financiamientos convencionales con entrada desde el 3%, en las mismas condiciones que los ciudadanos estadounidenses. La diferencia de trato entre estos dos perfiles es sustancial y debe orientar la planificacion de quienes aun estan en proceso de regularizar su situacion migratoria.

Un punto critico para quienes planean comprar en 2026: como consecuencia de una orden ejecutiva firmada por el presidente Donald Trump en febrero de 2025, los programas de la FHA (Federal Housing Administration) dejaron de ser accesibles para los no residentes permanentes. La via FHA, historicamente popular por exigir solo una entrada del 3,5%, ya no esta disponible para extranjeros sin green card ni estatus de residente permanente. Los programas convencionales y Non-QM siguen siendo accesibles, pero con entradas mayores y tasas de interes tipicamente 0,5 a 1,5 puntos porcentuales por encima de las tasas convencionales de mercado.

• Documentacion tipica: extractos bancarios de los ultimos 12 a 24 meses, comprobante de ingresos (declaracion de impuestos del pais de origen, recibos de sueldo), cartas de referencia bancaria y, en muchos casos, comprobante de 12 meses de reservas en cuenta estadounidense
• Score de credito: sin historial crediticio en EE.UU., muchos prestamistas aceptan un informe de credito internacional o cartas de referencia del banco del pais de origen
• ITIN: exigido por la mayoria de los prestamistas hipotecarios especializados en Foreign National Mortgages; iniciarlo con anticipacion acelera el proceso de aprobacion

FIRPTA: retencion del 15% en la venta

El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es la legislacion federal que mas sorprende a los propietarios extranjeros en EE.UU., no en el momento de la compra, sino anos despues, al momento de vender. Cuando un extranjero vende un inmueble estadounidense, el comprador esta legalmente obligado a retener el 15% del valor bruto de la venta y remitirlo al IRS mediante el Formulario 8288 en un plazo de 20 dias desde la transferencia, independientemente de la ganancia real obtenida por el vendedor. El vendedor recibe el Formulario 1042-S o 8288-A como comprobante de la retencion.

En la practica: si un inversor extranjero compro un inmueble por USD 350.000 y lo vende por USD 500.000, el comprador debe retener USD 75.000 (15% de USD 500.000), aunque la ganancia real sea solo USD 150.000. El vendedor puede solicitar al IRS un Withholding Certificate para reducir la retencion al monto proporcional al impuesto efectivamente adeudado, pero la solicitud debe iniciarse antes o inmediatamente despues de la venta, con sus propios plazos y tramites burocraticos.

Hay tres umbrales de excepcion fundamentales que conviene conocer antes de invertir:

• Venta hasta USD 300.000: si el comprador declara que usara el inmueble como residencia principal, no hay retencion FIRPTA, independientemente del estatus migratorio del vendedor extranjero
• Venta entre USD 300.001 y USD 1 millon: la retencion baja al 10% si el comprador declara uso como residencia principal
• Por encima de USD 1 millon: retencion integra del 15% sin excepcion, independientemente del destino del inmueble

Impuestos recurrentes y estructura de titularidad

El property tax (impuesto predial) es cobrado anualmente por los gobiernos estatales y municipales, y varia considerablemente segun la localidad. En Florida, destino muy buscado por compradores internacionales, la tasa efectiva oscila entre el 0,8% y el 1,5% del valor tasado por ano. En estados como Nueva York y Nueva Jersey puede superar el 2%. No existe distincion entre propietarios estadounidenses y extranjeros a efectos del property tax. Ambos pagan la misma tasa local.

Si el inmueble se arrienda, los ingresos son gravables por el IRS. Los extranjeros sin ITIN quedan sujetos a una retencion automatica del 30% sobre los ingresos brutos, sin ninguna deduccion permitida. Con ITIN y declaracion de impuestos en EE.UU. (Formulario 1040-NR para no residentes), es posible optar por el regimen de renta neta, deduciendo gastos como intereses hipotecarios, depreciacion del inmueble, mantenimiento y comisiones de administracion. Esto reduce sustancialmente la carga tributaria efectiva y frecuentemente elimina el impuesto a pagar en los primeros anos de titularidad.

Muchos inversores extranjeros optan por adquirir inmuebles a traves de una LLC (Limited Liability Company) estadounidense, separando el patrimonio personal de la propiedad y creando una estructura que puede ofrecer ventajas en planificacion fiscal y proteccion patrimonial. La LLC puede tratarse como entidad fiscalmente transparente (pass-through) o elegir la tributacion como corporacion (C-Corp), con impactos distintos segun el volumen de inversion y los objetivos del comprador. Esta decision involucra variables complejas de derecho tributario internacional. Los compradores que adquieren inmuebles a traves de una LLC estadounidense tambien deben cumplir con las obligaciones de reporte de beneficiario final ante el FinCEN, normas que se han vuelto mas amplias en los ultimos anos, y cuyas especificidades para extranjeros no residentes deben verificarse con asesoria juridica y contable especializada en transacciones internacionales.

Victoria Harper

Editor en jefe

Conoce al autor

Como periodista y editora líder en Visto n’ Visa, Victoria contribuyó para que los temas de inmigración sean abordados de forma clara, confiável y fácil de entender. Su foco es ofrecer contenido útil, humano y relevante para personas que exploran nuevos caminos en el exterior.