Imóvel nos EUA para Estrangeiros: FIRPTA, ITIN e Financiamento

Comprar um imóvel nos Estados Unidos como investidor estrangeiro é juridicamente possível mesmo sem visto, green card ou cidadania. O mercado imobiliário americano é um dos poucos no mundo desenvolvido que não impõe restrições federais à propriedade estrangeira. O que a maioria dos compradores descobre tarde demais é que a complexidade não está na compra em si, mas no arcabouço fiscal e financeiro que a envolve. Uma lei federal chamada FIRPTA pode reter 15% do valor bruto de venda no futuro, o financiamento para não-residentes exige entrada entre 20% e 40%, e desde 2025 os empréstimos FHA deixaram de estar disponíveis para não-residentes permanentes. Conhecer essas regras antes de assinar qualquer contrato é a diferença entre uma transação segura e uma surpresa fiscal de cinco dígitos.

Direitos legais do comprador estrangeiro

Nenhuma lei federal americana proíbe estrangeiros de comprar, registrar ou deter propriedade imobiliária nos Estados Unidos, independentemente do status migratório. A proteção ao direito de propriedade está consolidada no sistema jurídico americano, e o registro é feito de forma transparente nos county recorder’s offices, com acesso público. Restrições pontuais existem em alguns estados para propriedades agrícolas de grandes dimensões ou próximas a instalações militares, mas não afetam imóveis residenciais ou comerciais urbanos nas áreas mais procuradas por compradores internacionais.

É fundamental separar dois conceitos que frequentemente se confundem: o direito de comprar e o direito de morar. Um estrangeiro não-residente pode adquirir um apartamento em Miami sem nunca ter entrado nos EUA ou ter qualquer tipo de visto. Porém, para usar o imóvel como residência, mesmo temporariamente, é necessário status migratório válido. O visto B-2 de turista permite estadias de até 180 dias por admissão, mas não autoriza residência permanente, e o imóvel adquirido não gera nenhum direito migratório adicional por si só. A compra de um imóvel jamais equivale a um visto de residência.

ITIN: o número fiscal indispensável

O ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) é emitido pelo IRS para pessoas que não possuem SSN (Social Security Number). Para estrangeiros comprando imóveis nos EUA, o ITIN é praticamente indispensável por três razões: é exigido pela maioria dos credores hipotecários como parte do processo de aprovação, é necessário para declarar renda de aluguel ao IRS e é obrigatório para processar a retenção do FIRPTA quando o imóvel for vendido no futuro. Sem ele, o investidor fica sujeito a retenções automáticas sobre toda renda gerada pelo imóvel, sem direito a deduções.

A solicitação é feita pelo Formulário W-7, enviado ao IRS acompanhado de cópia autenticada ou original do passaporte e documentação de suporte que comprove a necessidade do número. O prazo de processamento gira em torno de 7 a 11 semanas. Algumas instituições financeiras permitem iniciar a análise hipotecária antes da emissão do ITIN, desde que a solicitação já esteja em andamento com protocolo em mãos. Outras exigem o número antes de qualquer aprovação. Compras à vista podem ser concluídas sem ITIN, mas o número será indispensável em qualquer evento tributável futuro, incluindo o recebimento de aluguéis e a eventual venda do bem.

Financiamento para não-residentes em 2026

O financiamento hipotecário para estrangeiros, conhecido como Foreign National Mortgage, é oferecido por credores especializados em programas Non-QM (Non-Qualified Mortgage), fora das diretrizes convencionais de Fannie Mae e Freddie Mac. As condições são significativamente mais restritivas do que as aplicadas a cidadãos ou residentes permanentes, e o cenário de 2026 foi impactado por uma mudança de política relevante.

Para compradores vivendo fora dos EUA sem visto de longa duração, a entrada exigida fica entre 20% e 40% do valor do imóvel, dependendo do credor e da robustez da documentação apresentada. Já detentores de green card ou portadores de vistos de trabalho válidos, como H-1B, L-1 e O-1, podem acessar financiamentos convencionais com entrada a partir de 3%, nas mesmas condições que cidadãos americanos. A diferença de tratamento entre esses dois perfis é substancial e deve orientar o planejamento de quem ainda está em processo de regularização migratória.

Um ponto crítico para quem planeja comprar em 2026: em decorrência de uma ordem executiva assinada pelo presidente Donald Trump em fevereiro de 2025, os programas da FHA (Federal Housing Administration) deixaram de ser acessíveis a não-residentes permanentes. A rota FHA, historicamente popular por exigir entrada de apenas 3,5%, já não está disponível para estrangeiros sem green card ou status de residente permanente. Os programas convencionais e Non-QM continuam acessíveis, mas com entradas maiores e taxas de juros tipicamente 0,5 a 1,5 ponto percentual acima das taxas convencionais de mercado.

• Documentação típica: extratos bancários dos últimos 12 a 24 meses, comprovante de renda (declaração de imposto de renda do país de origem, holerites), cartas de referência bancária e, em muitos casos, comprovante de 12 meses de reservas em conta americana
• Score de crédito: sem histórico americano, muitos credores aceitam relatório de crédito internacional ou cartas de referência do banco do país de origem
• ITIN: exigido pela maioria dos credores hipotecários especializados em Foreign National Mortgages; iniciá-lo com antecedência acelera o processo de aprovação

FIRPTA: retenção de 15% na venda

O FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) é a legislação federal que mais surpreende estrangeiros donos de imóveis nos EUA, não no momento da compra, mas anos depois, na hora de vender. Quando um estrangeiro vende um imóvel americano, o comprador é legalmente obrigado a reter 15% do valor bruto da venda e remeter ao IRS via Formulário 8288 em até 20 dias da transferência, independentemente do lucro real obtido pelo vendedor. O vendedor recebe o Formulário 1042-S ou 8288-A como comprovante da retenção.

Na prática: se um investidor estrangeiro comprou um imóvel por US$ 350.000 e o vende por US$ 500.000, o comprador deve reter US$ 75.000 (15% de US$ 500.000), mesmo que o ganho real seja apenas US$ 150.000. O vendedor pode solicitar ao IRS um Withholding Certificate para reduzir a retenção ao valor proporcional ao imposto efetivamente devido, mas o pedido precisa ser iniciado antes ou imediatamente após a venda, com seus próprios prazos e trâmites burocráticos.

Há três faixas de exceção fundamentais a conhecer antes de investir:

• Venda até US$ 300.000: se o comprador declarar que usará o imóvel como residência principal, não há retenção FIRPTA, independentemente do status migratório do vendedor estrangeiro
• Venda entre US$ 300.001 e US$ 1 milhão: a retenção cai para 10% se o comprador declarar uso como residência principal
• Acima de US$ 1 milhão: retenção integral de 15% sem exceção, independentemente da destinação do imóvel

Impostos recorrentes e estrutura de posse

O property tax (imposto predial) é cobrado anualmente por governos estaduais e municipais e varia consideravelmente por localidade. Na Flórida, destino bastante procurado por compradores internacionais, a alíquota efetiva oscila entre 0,8% e 1,5% do valor avaliado por ano. Em estados como Nova York e Nova Jersey, pode superar 2%. Não há distinção entre proprietários americanos e estrangeiros para fins de property tax. Ambos pagam a mesma alíquota local.

Se o imóvel for locado, a renda é tributável pelo IRS. Estrangeiros sem ITIN ficam sujeitos à retenção automática de 30% sobre a renda bruta, sem nenhuma dedução permitida. Com ITIN e declaração de imposto de renda americana (Formulário 1040-NR para não-residentes), é possível optar pelo regime de rendimento líquido, deduzindo despesas como juros hipotecários, depreciação do imóvel, manutenção e taxas de administração. Isso reduz substancialmente a carga tributária efetiva e frequentemente elimina o imposto a pagar nos primeiros anos de posse.

Muitos investidores estrangeiros optam por comprar imóveis por meio de uma LLC (Limited Liability Company) americana, separando o patrimônio pessoal da propriedade e criando uma estrutura que pode oferecer vantagens em planejamento tributário e proteção patrimonial. A LLC pode ser tratada como entidade fiscalmente transparente (pass-through) ou optar por tributação como corporação (C-Corp), com impactos diferentes conforme o volume de investimento e os objetivos do comprador. Essa decisão envolve variáveis complexas de direito tributário internacional. Compradores que adquirem imóvel por LLC americana também devem observar as obrigações de reporte de beneficiário final junto ao FinCEN, regras que se tornaram mais abrangentes nos últimos anos e cujas especificidades para estrangeiros não-residentes devem ser verificadas com assessoria jurídica e contábil especializada em transações internacionais.

Victoria Harper

Editora-Chefe

Conheça o autor

Como jornalista e editora líder do Visto n’ Visa, Victoria contribui para que os temas de imigração sejam abordados de forma clara, confiável e fácil de entender. Seu foco é oferecer conteúdo útil, humano e relevante para pessoas que exploram novos caminhos no exterior.